Những điều chú ý khi làm sổ đỏ tại Lâm Đồng

Hiện nay, trên thực tế có thể thấy trong các thủ tục về đất đai thì thủ tục xin cấp sổ đỏ là một trong các thủ tục mà người dân, hộ gia đình, cá nhân khó thực hiện nhất. Để dễ dàng, thuận tiện hơn trong việc xin cấp sổ đỏ dưới đây chúng tôi cung cấp một số thông tin lưu ý khi làm sổ đỏ.

Vậy sổ đỏ là gì mà lại khó thực hiện như vậy?

Theo khoản 21  Điều 3 Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/8/2024) quy định: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất theo quy định của pháp luật. Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của các luật có liên quan được thực hiện theo quy định của Luật này có giá trị pháp lý tương đương như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại Luật này.”

Như vậy Sổ đỏ, sổ hồng là từ ngữ mà người dân thường sử dụng để nhắc đến Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

(Từ ngữ không đúng theo quy định của pháp luật nhưng chúng tôi vẫn dùng xen từ Sổ đỏ để gần gũi và người dân dễ tiếp cận vấn đề hơn)

Sau đây là những chú ý khi làm sổ đỏ mà khi ra thực tiễn mới gặp phải:

1. Chỉ có thủ tục cấp sổ đổ lần đầu

Khi người sử dụng đất có nhu cầu cấp sổ đỏ  thì tiến hành thực hiện thủ tục với tên theo quy định của pháp luật là: “Đăng ký và cấp Giấy chứng nhận  quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu”, thông thường là thủ tục cấp sổ đỏ.

Theo quy định là cấp lần đầu như vậy sẽ không có lần hai, lần ba,… vì: Sổ đỏ sẽ được cấp theo từng thửa, khi được cấp sổ  thì người sử dụng đất  sẽ xác lập quyền sử dụng của mình  với thửa đất đó. Trong trường hợp người này chuyển quyền sử dụng đất  cho người khác bằng các hình thức như chuyển nhượng, chuyển đổi, tặng cho, thừa kế,… thì tiến hành theo thủ tục  đăng ký biến động (Thông thường gọi là sang tên sổ đỏ) mà không phải  thực hiện theo thủ tục cấp sổ đỏ.

(Những điều chú ý khi làm Sổ đỏ)

2. Cấp duy nhất một loại sổ

Khi người dân đề nghị cấp sổ đỏ cho đất, tài sản khác gắn liền với đất từ ngày 10/12/2009 thì Nhà nước  sẽ cung cấp  chung một loại sổ với tên gọi: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”

Tài sản khi cấp sổ đỏ bao gồm: Quyền sử dụng đất, nhà ở, công trình xây dựng  khác, rừng sản xuất là rừng trồng cây lâu năm.

Tại trang 02 của sổ đỏ sẽ ghi đầy đủ thông tin về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Nếu người dân đề nghị cấp sổ đỏ chỉ có quyền sử dụng đất thì trong sổ ghi thông tin về thửa đất; nếu có quyền sử dụng đất và nhà ở thì sẽ ghi nhận  thêm thông tin  về nhà ở; nếu có quyền sử dụng đất, nhà ở, tài sản gắn liền với đất thì trang 02 của Sổ đỏ sẽ ghi thông tin của tất cả các loại tài sản được chứng nhận.

3. Điều kiện để cấp Sổ đỏ

Theo Luật Đất đai 2024 (Điều 137 – 139) và hướng dẫn tại Nghị định 151/2025/NĐ-CP, điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) được chia thành 3 nhóm chính:

• Nhóm 1: Có giấy tờ về quyền sử dụng đất
  Bao gồm trường hợp người sử dụng đất có các loại giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất được lập trước thời điểm luật quy định (như trước 15/10/1993 hoặc trước 01/8/2024 tùy loại giấy). Các trường hợp này cơ bản sẽ được cấp Sổ đỏ, có thể không phải nộp tiền sử dụng đất hoặc chỉ nộp phần chênh lệch (nếu có).
• Nhóm 2: Không có giấy tờ về quyền sử dụng đất
  Áp dụng cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sử dụng đất ổn định, lâu dài nhưng không có giấy tờ chứng minh. Được xem xét cấp Sổ đỏ nếu:
  • Đất đã sử dụng trước ngày 01/7/2024, được UBND cấp xã xác nhận không có tranh chấp;
  • Việc sử dụng đất phù hợp quy định, diện tích trong hạn mức;
  • Trường hợp vượt hạn mức thì phần vượt được xem xét cho thuê.
• Nhóm 3: Đất có vi phạm pháp luật hoặc giao đất không đúng thẩm quyền
  Đây là nhóm khó xử lý nhất. Chỉ những hành vi lấn, chiếm, giao đất sai thẩm quyền xảy ra trước ngày 01/7/2014 mới được xem xét cấp Sổ đỏ nếu đã sử dụng ổn định và thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.
  Trường hợp vi phạm sau ngày 01/7/2014 thì sẽ bị xử lý theo pháp luật, đất lấn chiếm hoặc giao không đúng thẩm quyền sẽ bị thu hồi, không được cấp Giấy chứng nhận.

4. Những giấy tờ cần chuẩn bị để làm Sổ đỏ

Theo Điều 28 Nghị định 101/2024/NĐ-CP và Nghị định 151/2025/NĐ-CP, hồ sơ cấp Sổ đỏ gồm:

– Đơn đăng ký, cấp Sổ đỏ theo Mẫu số 18/ĐK ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP;

– Một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 28 của Nghị định 101/2024/NĐ-CP.

– Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137, khoản 1, khoản 5 Điều 148, khoản 1, khoản 5 Điều 149 của Luật Đất đai, sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (nếu có).

– Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).

5. Cơ quan có thẩm quyền, thời hạn thực hiện thủ tục

Theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP (có hiệu lực từ 01/7/2025):

Xem thêm: Những điều cần biết khi sang tên Sổ đỏ tại Đà Lạt

Theo khoản 1 Điều 22 Nghị định 101/2024/NĐ-CP thời hạn cấp Sổ đỏ được quy định như sau:

– Không quá 23 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 33 ngày với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.

– Thời hạn cấp sổ đỏ không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.

Các khoản tiền phải nộp: Người đề nghị cấp Sổ đỏ phải nộp các khoản tiền sau: Lệ phí trước bạ, lệ phí cấp sổ, tiền sử dụng đất (nếu có); trong đó, lệ phí trước bạ và lệ phí cấp Sổ đỏ được ấn định trước hoặc có cách tính đơn giản, thống nhất với tất cả các thửa đất, còn tiền sử dụng đất cách tính rất phức tạp. Do vậy, để tính được tổng số tiền phải nộp khi làm Sổ đỏ thì phải căn cứ vào từng trường hợp cụ thể.

6.1. Lệ phí trước bạ

– Mức nộp:

Lệ phí trước bạ phải nộp     =          0.5%   x          (Giá đất tại Bảng giá đất x Diện tích)

– Tra cứu giá đất tại bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành (trong bảng giá đất thì quy định rõ giá đất theo từng tuyến đường, từng vị trí cụ thể).

– Đo diện tích thực tế mà người sử dụng đất đề nghị cấp Sổ đỏ.

6.2 Lệ phí cấp Sổ đỏ

Theo Thông tư 85/2019/TT-BTC, lệ phí cấp sổ đỏ thuộc thẩm quyền của HĐND cấp tỉnh (do HĐND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định). Do vậy, lệ phí cấp sổ đỏ tại từng tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương là khác nhau.

6.3 Tiền sử dụng đất

Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao  đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển nhượng mục đích sử dụng đất, công nhận  quyền sử dụng đất.

Tiền sử dụng đất có hai trường hợp theo quy định: Một trường hợp là phải nộp tiền sử dụng đất và Không phải nộp tiền sử dụng đất.

7. Cách xử lý khi bị “ làm khó hoặc chậm cấp Sổ đỏ“

Nếu người dân không nắm rõ pháp luật  thì sẽ gặp khó khăn khi làm việc với cơ quan Nhà nước: Chậm cấp Sổ đỏ, từ chối tiếp nhận  hồ sơ đề nghị cấp Sổ đỏ dù có đủ điều kiện,…Có các hướng xử lý như sau:

7.1 Khiếu nại

Khiếu nại  quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính về quản lý đất đai có căn cứ  rằng quyết định  hành chính hoặc hành vi hành chính đó trái pháp luật, xâm phạm đến quyền lợi, lợi ích hợp pháp của mình.

Người dân có thể khiếu nại bằng các hình thức:  Khiếu nại bằng đơn hoặc khiếu nại trực tiếp

7.2 Khởi kiện

Đối tượng khởi kiện: Quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính về quản lý đất đai như: Chậm cấp, từ chối cấp Sổ đỏ dù có đủ điều kiện  hoặc các hành vi tiêu cực khác khi làm Sổ đỏ.

Tòa có thẩm quyền giải quyết là Tòa án nơi có Quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính về quản lý đất đai.