TRÌNH TỰ, THỦ TỤC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN DO TÁCH THỬA ĐẤT, HỢP THỬA ĐẤT TẠI LÂM ĐỒNG

28/08/2025 325

Văn phòng chúng tôi chuyên hỗ trợ giải quyết các tranh chấp đất đai, thực hiện thủ tục đất đai tại Đà Lạt, Lâm Đồng.

1. CĂN CỨ PHÁP LÝ

• Luật Đất đai 2024;
• Nghị định 101/2024/NĐ-CP
• Quyết định 2124/QĐ-BTNMT 2024

2. ĐIỀU KIỆN

Điều kiện về diện tích tách:
Khoản 2 Điều 195 Luật Đất đai 2024 – Đối với đất ở nông thôn: Căn cứ vào quỹ đất và tình hình thực tế của địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức giao đất ở cho cá nhân tại nông thôn.
Khoản 2 điều 196 Luật Đất đai 2024 – Đất ở tại đô thị: Căn cứ vào quỹ đất và tình hình thực tế của địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức giao đất ở cho cá nhân tại đô thị.
Tại Khoản 2 Điều 220 Luật Đất đai 2024 – Tách thửa đất, hợp thửa đất:

– Các thửa đất sau khi tách thửa phải bảo đảm diện tích tối thiểu với loại đất đang sử dụng theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;

Trường hợp thửa đất được tách có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa thì phải thực hiện đồng thời việc hợp thửa với thửa đất liền kề;

– Trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất thì thực hiện tách thửa, diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách phải bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng. Đối với thửa đất có đất ở và đất khác thì không bắt buộc thực hiện tách thửa khi chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất, trừ trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu tách thửa;

– Trường hợp phân chia quyền sử dụng đất theo bản án, quyết định của Tòa án mà việc phân chia không bảo đảm các điều kiện, diện tích, kích thước tách thửa theo quy định thì không thực hiện tách thửa.

Điều kiện chung tách thửa đất:
Căn cứ khoản 1 Điều 220 Luật Đất đai 2024 và Điều 7 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, tách thửa, hợp thửa đất cần đáp ứng các điều kiện sau:

• Thửa đất đã được cấp một trong các loại giấy chứng nhận: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
• Thửa đất còn trong thời hạn sử dụng đất;
• Đất không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. (Trường hợp đất có tranh chấp nhưng xác định được phạm vi diện tích, ranh giới đang tranh chấp thì phần diện tích, ranh giới còn lại không tranh chấp của thửa đất đó được phép tách thửa đất, hợp thửa đất);
• Việc tách thửa đất, hợp thửa đất phải bảo đảm có lối đi; được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có; bảo đảm cấp nước, thoát nước và nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý. Trường hợp người sử dụng đất dành một phần diện tích của thửa đất ở hoặc thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất để làm lối đi, khi thực hiện việc tách thửa đất hoặc hợp thửa đất thì không phải thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất để làm lối đi đó.

3. TRÌNH TỰ HỒ SƠ

Bước 1. Đo đạc địa chính để tách thửa hoặc hợp thửa đất

• Điều 5 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, nếu thửa đất đã có đầy đủ dữ liệu đo đạc phù hợp với hệ thống hồ sơ địa chính, người sử dụng đất không cần trích đo lại khi thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa đất.
• Đơn đề nghị đo đạc đất đối với phần đất tách thửa;
• Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
• Các giấy tờ pháp lý liên quan đến đất tách thửa.

Bước 2. Lập hồ sơ tách thửa đất/hợp thửa: 01 bộ

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 7 Nghị định 101/2024/NĐ-CP:

• Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo Mẫu (Mẫu số 01/DK theo nghị định 101/2024/NĐ-CP);
• Bản vẽ tách thửa đất, hợp thửa đất lập theo Mẫu (Mẫu số 02/DK theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP) này do Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện hoặc do đơn vị đo đạc có Giấy phép về hoạt động đo đạc, thành lập bản đồ địa chính thực hiện;
• Giấy chứng nhận đã cấp hoặc bản sao Giấy chứng nhận đã cấp kèm bản gốc để đối chiếu hoặc nộp bản sao có công chứng, chứng thực;
• Sơ đồ tách thửa dự kiến, ghi rõ diện tích tách;
• Các văn bản của cơ quan có thẩm quyền có thể hiện nội dung tách thửa đất, hợp thửa đất (nếu có).

Bước 3. Nộp hồ sơ tại cơ quan có thẩm quyền: 2 bộ

• Hồ sơ đo đạc (nếu có);
• Hồ sơ đề nghị tách thửa/Hợp thửa;
• Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
• Các giấy tờ liên quan khác (theo yêu cầu).

Bước 4. Thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất(trường hợp tách thửa đất, hợp thửa đất mà có thay đổi người sử dụng đất)

Theo quy định Điều 29, Điều 37 và Điều 43 của Nghị định 101/2024/NĐ-CP:

• Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo mẫu (Mẫu 11/DK theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP);
• Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
• Một trong các loại giấy tờ liên quan đến nội dung biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất đối với từng trường hợp cụ thể theo quy định tại điều 30 của Nghị định 101/2024/NĐ-CP;
• Sơ đồ tách thửa dự kiến, ghi rõ diện tích tách
• Văn bản thỏa thuận diện tích, tách thửa;
• Văn bản ủy quyền thực hiện hồ sơ;
• CMND/CCCD người được ủy quyền;
• Văn bản về việc đại diện theo quy định của pháp luật về dân sự đối với trường hợp thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất thông qua người đại diện.

4. CÁC LOẠI PHÍ

Phí đo đạc

Tùy vào khu vực đo đạc phí đo đạc giao động từ 1tr8 đến 3tr.
(Quyết định 877/QĐ-UBND 2019 bộ đơn giá đo đạc bản đồ địa chính trên địa bàn tỉnh Lâm Đồng)

Phí Công chứng nhà đất:

Thực hiện và tính phí tại Văn phòng Công chứng.

Thuế thu nhập cá nhân

Trường hợp 1: Trường hợp miễn thuế thu nhập cá nhân

Theo khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC những trường hợp tặng cho sau thì được miễn thuế thu nhập cá nhân, cụ thể:
Tặng cho quyền sử dụng đất giữa:

• Vợ với chồng;
• Cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ;
• Cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi;
• Cha chồng, mẹ chồng với con dâu;
• Bố vợ, mẹ vợ với con rể;
• Ông nội, bà nội với cháu nội;
• Ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại;
• Anh chị em ruột với nhau.

Trường hợp 2: Trường hợp phải nộp thuế thu nhập cá nhân

• Những trường hợp tặng cho ngoài trường hợp 1 thì phải nộp thuế thu nhập cá nhân.
• Mức tiền thuế phải nộp: Bằng 10% giá trị quyền sử dụng đất nhận được (giá của thửa đất nhận được – thông thường các bên thường lấy giá bằng giá tại bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định để tiền thuế phải nộp là thấp nhất nhưng không trái luật).

Lệ phí trước bạ

Trường hợp 1: Được miễn lệ phí trước bạ

Khoản 10, Điều 10 Nghị định 10/2022/NĐ-CP quy định về trường hợp được miễn lệ phí trước bạ như sau:
“10. Nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”.

Trường hợp 2: Phải nộp lệ phí trước bạ

Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP quy định về lệ phí trước bạ:

• Ngoài những trường hợp tặng cho nhà đất thuộc trường hợp 1 thì phải nộp lệ phí trước bạ;
• Mức lệ phí trước bạ phải nộp: Lệ phí trước bạ = 0.5 % x (Giá đất tại bảng giá đất x Diện tích nhận tặng cho).

5. THỜI GIAN TÁCH THỬA:

Theo quy định tại Khoản 4, Mục II, Phần V Nghị định 151/2025/NĐ-CP sửa đổi nghị định hướng dẫn luật đất đai: Thời gian thực hiện thủ tục tách thửa không quá 12 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ. Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian thực hiện được tăng thêm 10 ngày.

Mọi chi tiết xin liên hệ:

1. Văn phòng luật sư Tín Phát

Trụ sở chính: 131 Yersin, phường Lâm Viên – Đà Lạt, tỉnh Lâm Đồng

Điện thoại: 0918.415.277 – 0987.332.188 – 0918.255.499

Email: vplstinphat@gmail.com

2. Văn phòng Tư vấn và Hỗ trợ Doanh nghiệp

Địa chỉ: Sảnh 1, Tầng trệt Trung tâm Hành chính Tỉnh, số 36 Trần Phú, Phường Xuân Hương – Đà Lạt, Tỉnh Lâm Đồng

Điện thoại: 0918.415.277 – 0987.332.188 – 0918.255.499

Email: vanphongtuvandoanhnghiepld@gmail.com