THỦ TỤC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI LÂM ĐỒNG

04/09/2025 26

Văn phòng chúng tôi chuyên hỗ trợ giải quyết các tranh chấp đất đai, thực hiện thủ tục đất đai tại Đà Lạt, Lâm Đồng.

1. CĂN CỨ PHÁP LÝ

• Luật đất đai 2024 số 31/2024/QH15 
• Luật Công chứng 2024 số 46/2024/QH15
• Luật Phí và lệ phí 2015 số 97/2015/QH13
• Luật Quản lý thuế 2019 số 38/2019/QH14
• Nghị định 101/2024/NĐ-CP
• Nghị định 102/2024/NĐ-CP
• Nghị định 103/2024/NĐ-CP
• Thông tư 10/2024/TT-BTNMT
• Thông tư 111/2013/TT-BTC (sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư 92/2015/TT-BTC)
• Thông tư 85/2019/TT-BTC
• Thông tư 257/2016/TT-BTC
• Thông tư 92/2015/TT-BTC

2. THỜI HẠN THỰC HIỆN

Theo quy định tại Khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai 2024:

“3. Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, i, k, l, m và q khoản 1 Điều này thì trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải đăng ký biến động tại cơ quan có thẩm quyền; trường hợp thi hành án thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày bàn giao tài sản thi hành án, tài sản bán đấu giá; trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế theo quy định của pháp luật về dân sự hoặc kể từ ngày bản án, quyết định của Tòa án có hiệu lực pháp luật.”.

3. ĐIỀU KIỆN

Căn cứ theo quy định tại Điều 45 Luật Đất đai 2024:

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây:

• a. Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật này;
• b. không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;
• c. Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;
• d. Trong thời hạn sử dụng đất;
• e. Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

2. Trường hợp chủ đầu tư chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản thì ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này còn phải đáp ứng điều kiện khác theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở.

3. Người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này còn phải đáp ứng các điều kiện theo các trường hợp sau đây:

• a) Đối với trường hợp mua, bán tài sản gắn liền với đất, quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hằng năm thì phải đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 46 của Luật này;
• b) Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì phải đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 47 của Luật này;
• c) Đối với trường hợp thực hiện quyền sử dụng đất của cá nhân là người dân tộc thiểu số được giao đất, cho thuê đất theo quy định tại khoản 3 Điều 16 của Luật này thì phải đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 48 của Luật này.

4. Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của Luật này.

5. Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

6. Tổ chức kinh tế được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp phải có phương án sử dụng đất nông nghiệp được Ủy ban nhân dân cấp huyện chấp thuận. Phương án sử dụng đất nông nghiệp phải có các nội dung chính sau đây:

• a) Địa điểm, diện tích, mục đích sử dụng đất;
• b) Kế hoạch sản xuất, kinh doanh nông nghiệp;
• c) Vốn đầu tư;
• d) Thời hạn sử dụng đất;
• đ) Tiến độ sử dụng đất.

7. Cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa quá hạn mức quy định tại Điều 176 của Luật này thì phải thành lập tổ chức kinh tế và có phương án sử dụng đất trồng lúa bao gồm các nội dung theo quy định tại khoản 6 Điều này và được Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt, trừ trường hợp người nhận tặng cho là người thuộc hàng thừa kế.

8. Các trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất quy định như sau:

• a) Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;
• b) Cá nhân không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng thì không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở và đất khác trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng đó;
• c) Tổ chức, cá nhân, cộng đồng dân cư, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài mà pháp luật không cho phép nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất.

4. TRÌNH TỰ, THỦ TỤC, HỒ SƠ

Bước 1. Công chứng hợp đồng chuyển nhượng

Theo quy định tại mục a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024, hợp đồng chuyển nhượng bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng, chứng thực.

Hồ sơ: 01 bộ chính

• a/ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
• b/ Sổ hộ khẩu, CMND bên chuyển nhượng;
• c/ Sổ hộ khẩu, CMND bên nhận chuyển nhượng;
• d/ CMND người được ủy quyền thực hiện hồ sơ (nếu có ủy quyền).

Thời hạn công chứng không quá 02 ngày làm việc; đối với giao dịch có nội dung phức tạp thì thời hạn công chứng có thể kéo dài hơn nhưng không quá 10 ngày làm việc. (theo quy định tại khoản 2 điều 45 Luật Công Chứng 2024)

Đơn vị thực hiện: Văn phòng công chứng

Bước 2. Nộp hồ sơ biến động, chuyển nhượng

Chuẩn bị Hồ sơ: 02 bộ (Nộp biến động và nộp hồ sơ thuế).

Hồ sơ đăng ký biến động: 01 bộ

Theo quy định Điều 29, Điều 37 và Điều 43 của Nghị định 101/2024/NĐ-CP:

• Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo mẫu (Mẫu 11/DK theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP);
• Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
• Một trong các loại giấy tờ liên quan đến nội dung biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất đối với từng trường hợp cụ thể theo quy định tại điều 30 của Nghị định 101/2024/NĐ-CP;
• Các giấy tờ chuyển cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính đối với địa phương đã thực hiện liên thông (nếu có);
• Văn bản ủy quyền thực hiện hồ sơ;
• Sổ hộ khẩu, CMND/CCCD/ Khác bên chuyển nhượng;
• Sổ hộ khẩu, CMND/CCCD/ Khác bên nhận chuyển nhượng;
• CMND/CCCD người được ủy quyền;
• Văn bản về việc đại diện theo quy định của pháp luật về dân sự đối với trường hợp thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất thông qua người đại diện.
• Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân bên chuyển nhượng;
• Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân bên nhận chuyển nhượng;

Hồ sơ thuế: 01 bộ
a/ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (01 bản photo công chứng);
b/ Sổ hộ khẩu, CMND/CCCD/ Khác bên chuyển nhượng;
c/ Sổ hộ khẩu, CMND/CCCD/ Khác bên nhận chuyển nhượng;
d/ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân mẫu 03/BĐS-TNCN tờ khai thuế TNCN 2023 với cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản.
e/ Tờ khai lệ phí trước bạ nhà, đất mẫu 01/LPTB năm 2022, ban hành kèm theo Thông tư 80/2021/TT-BTC hướng dẫn Luật Quản lý thuế và Nghị định 126/2020/NĐ-CP do Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành.

• Đơn vị xử lý:
  Tổ chức sử dụng đất nộp hồ sơ trực tiếp tại Trung tâm Phục vụ hành chính công tỉnh, số 36 đường Trần Phú, phường Xuân Hương – Đà Lạt, tỉnh Lâm Đồng hoặc qua dịch vụ Bưu chính công ích.
  Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ trực tiếp tại Bộ phận tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả thuộc UBND cấp huyện hoặc qua dịch vụ Bưu chính công ích hoặc nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nếu có nhu cầu.
• Thời gian xử lý:
• Thời hạn giải quyết các thủ tục đăng ký biến động đất lần đầu là không quá 10 ngày làm việc theo điểm a khoản 2 điều 22 Nghị định 101/2024/NĐ-CP.
• Thời hạn giải quyết các thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người nhận chuyển nhượng là không quá 10 ngày làm việc theo Khoản 6 Điều 22 Nghị định 101/2024/NĐ-CP.

Bước 3. Trả kết quả và nộp đủ các thuế phí, lệ phí theo quy định

5. PHÍ VÀ LỆ PHÍ

a/ Phí thẩm định:

Theo khoản 11 Điều 2 Thông tư 85/2019/TT-BTC (sửa đổi bởi Thông tư 106/2021/TT-BTC), lệ phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền của HĐND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.
Do đó, mức thu này sẽ phụ thuộc vào từng địa phương nơi có bất động sản được chuyển nhượng mà lệ phí thẩm định sẽ khác nhau

b/ Lệ phí cấp giấy:

Theo khoản 5 Điều 3 Thông tư 85/2019/TT-BTC (sửa đổi bởi Thông tư 106/2021/TT-BTC), lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền của HĐND cấp tỉnh.
Do đó, mức thu này sẽ phụ thuộc vào từng địa phương nơi có bất động sản được chuyển nhượng mà lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ khác nhau, thường không quá 500 ngàn đồng/lần cấp mới.

c/ Thuế thu nhập cá nhân:

Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC quy định cách tính thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng nhà đất như sau:

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng x 2%

Trường hợp được miễn thuế TNCN:

Căn cứ Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC, những trường hợp sau đây được miễn thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở:

Trường hợp 1: Chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế bất động sản (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; bố vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau.

Trường hợp 2: Cá nhân chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

d/ Lệ phí trước bạ

Căn cứ Điều 7, Điều 8 Nghị định số 10/2022/NĐ-CP lệ phí trước bạ được tính như sau:

Trường hợp 1: Khi giá chuyển nhượng cao hơn giá nhà, đất của UBND cấp tỉnh quy định

Lệ phí trước bạ = 0.5% x Giá chuyển nhượng

Trường hợp 2: Khi giá chuyển nhượng thấp hơn hoặc bằng giá nhà, đất của UBND cấp tỉnh quy định, khi tặng cho, thừa kế nhà đất.

e/ Diện tích đất tính tiền sử dụng đất thế nào?

Căn cứ theo Điều 4 Nghị định 103/2024/NĐ-CP quy định về diện tích đất tính tiền sử dụng đất như sau:

(1) Diện tích tính tiền sử dụng đất đối với trường hợp được giao, được chuyển mục đích sử dụng đất, được điều chỉnh quy hoạch chi tiết, được chuyển hình thức sử dụng đất là diện tích đất có thu tiền sử dụng đất ghi trên quyết định giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, điều chỉnh quyết định giao đất, điều chỉnh quy hoạch chi tiết, chuyển hình thức sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

(2) Diện tích tính tiền sử dụng đất đối với trường hợp công nhận quyền sử dụng đất là diện tích đất được công nhận ghi trên Phiếu chuyển thông tin để xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai (sau đây gọi là Phiếu chuyển thông tin) do cơ quan có chức năng quản lý đất đai chuyển đến cơ quan thuế về điều tra cơ bản đất đai; đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và hệ thống thông tin đất đai (sau đây gọi là Nghị định về cấp giấy chứng nhận).

Việc xác định hạn mức giao đất ở, hạn mức công nhận đất ở của hộ gia đình, cá nhân được thực hiện theo quy định tại các Điều 141, 195 và 196 Luật Đất đai 2024, Nghị định 102/2024/NĐ-CP, Nghị định 101/2024/NĐ-CP.

6. TRƯỜNG HỢP KHÔNG NỘP HỒ SƠ ĐÚNG THỜI HẠN

• Mức phạt tiền
  Căn cứ điều 5, điều 16 Nghị định 123/2024/NĐ-CP, khi chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất mà không thực hiện đăng ký biến động bị xử phạt vi phạm hành chính như sau:

Đối với cá nhân:

Theo quy định tại khoản 2 điều 16 Nghị định 123/2024/NĐ-CP

1. Phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 2.000.000 đồng đối với hành vi không thực hiện đăng ký đất đai lần đầu theo quy định tại các điểm a, b và c khoản 1 Điều 132 Luật Đất đai.

2. Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng đối với hành vi không thực hiện đăng ký biến động đất đai theo quy định tại các điểm a, b, i, k, l, m và q khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai.

Đối với tổ chức:

Theo quy định tại khoản 4 điều 5 Nghị định 123/2024/NĐ-CP

4. Mức phạt tiền theo thẩm quyền quy định tại Điều 30 và Điều 31 Nghị định này được áp dụng đối với một hành vi vi phạm hành chính của cá nhân. Mức phạt tiền theo thẩm quyền đối với một hành vi vi phạm hành chính của tổ chức bằng 02 lần mức phạt tiền đối với cá nhân.

Mọi chi tiết xin liên hệ:

1. Văn phòng luật sư Tín Phát

Trụ sở chính: 131 Yersin, phường Lâm Viên – Đà Lạt, tỉnh Lâm Đồng

Điện thoại: 0918.415.277 – 0987.332.188 – 0918.255.499     

Website: Luatsulamdong.com

Gmail: vplstinphat@gmail.com

2. Văn phòng Tư vấn và Hỗ trợ Doanh nghiệp

Địa chỉ: Sảnh 1, Tầng trệt Trung tâm Hành chính Tỉnh, số 36 Trần Phú, Phường Xuân Hương – Đà Lạt, Tỉnh Lâm Đồng

Điện thoại: 0918.415.277 – 0987.332.188 – 0918.255.499

Website: luatsulamdong.com

Email: vanphongtuvandoanhnghiepld@gmail.com